Seattle – Susan Zeman y Bob Downing inmediatamente se enamoraron de su casa de dos dormitorios en el vecindario Columbia City de Seattle.

Les encantó poder permanecer en la misma comunidad donde habían vivido durante años y formaron lazos estrechos.

Les encantaba que pudieran adoptar un perro, lo cual es difícil en viviendas estrechas. Les encantaba no tener que cortar el césped otra vez.

Y, a diferencia de muchos cazadores de casas en uno de los mercados inmobiliarios más costosos del país, les encantó el precio.

La pareja compró la casa en a través del Homestead Community Land Trust, que ofrece propiedades de vivienda económica en Seattle y el resto del condado de King, en el estado de Washington.

Los fideicomisos comunitarios de terrenos prometen viviendas económicas permanentemente, un concepto atractivo en ciudades como Seattle, donde los alquileres y los precios de las viviendas están muy por encima del promedio nacional. Separa la propiedad de la estructura y el terreno debajo de ella; los residentes compran la casa mientras el fideicomiso del terreno es dueño del lote y lo alquila por una tarifa mensual.

Siento que puedo respirar tranquila, de una manera que no podía antes, dijo Zeman, enfermera de un hospital local, sobre ser propietaria de una casa.

Recordó los años de ver un aumento en su renta. Su último hogar antes de comprar en Homestead fue una cabaña de 800 metros cuadrados en un patio trasero de un dormitorio, donde crearon espacio para su hija de 15 años dividiendo la sala de estar con estanterías.

No sé en qué punto finalmente habríamos tenido que tirar la toalla, dijo Zeman.

Hay al menos 225 fideicomisos comunitarios de terrenos en Estados Unidos, según Grounded Solutions Network. Los modelos específicos, las fuentes de financiación y las prácticas varían. Los fideicomisos compran viviendas unifamiliares existentes o construyen casas nuevas. Algunos también tienen unidades de alquiler económicas en su catálogo.

Los costos de los compradores se pueden reducir un 30 eliminando los costos del terreno y subsidiando aún más la compra con una combinación de fondos públicos y privados, según los funcionarios de Homestead. Los compradores firman una hipoteca con tasa fija por 30 años con un prestamista, para llegar a un acuerdo complejo con el fideicomiso del terreno.

La parte del precio de compra que le corresponde a Zeman y Downing de 210,000, es sustancialmente más económica que las casas adosadas cercanas de tamaño similar, que se venden en el mercado abierto de 600,000 a 700,000.

Cómo funcionan los fideicomisos

Quienes apoyan esta iniciativa dicen que los fideicomisos comunitarios de terrenos hacen posible la compra de una casa para hogares de ingresos moderados, compradores minoritarios y otros que han sido históricamente excluidos de ser dueños de una vivienda. Los programas también crean un stock de viviendas económicas de forma permanente y estabilizan los vecindarios amenazados por la gentrificación, es decir, el proceso mediante el cual la población original de un sector o vecindario, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor.

La propiedad de vivienda es una de las formas más confiables de generar riqueza generacional en Estados Unidos, pero los costos de la vivienda continúan superando las ganancias en ciudades como Seattle.

El ingreso familiar promedio en la ciudad fue de 93,500 el año pasado, según datos del Censo. La venta promedio de viviendas unifamiliares en el condado de King fue de 660,000 en .

Esa brecha entre los salarios y los costos de la vivienda es una de las razones por las cuales los defensores de los fideicomisos de terrenos dicen que debe haber una manera de garantizar la asequibilidad a largo plazo a medida que los precios de los terrenos y la vivienda continúan aumentando.

En Seattle hemos visto la aceleración del precio de las viviendas desde la recesión, dijo Kathleen Hosfeld, directora ejecutiva de Homestead. Simplemente se ha disparado hacia el cielo.

Similar, aunque están ocurriendo aumentos de precios menos extremos en la región de Charlotte, donde el ingreso promedio es de 79,000 y el precio promedio de venta de viviendas fue de 265,000 en . El West Side Community Land Trust de Charlotte, formado en el , se une a un grupo creciente de fideicomisos de terrenos en todo el país que trabajan para abordar la crisis de viviendas a bajo precio del país.

Entre los ejemplos más destacados se encuentra el Champlain Housing Trust en Burlington, Vermont. , el entonces alcalde Bernie Sanders ayudó a asegurar 200,000 en fondos de la ciudad para iniciar la incipiente organización sin fines de lucro. Hoy, ha crecido a más de 600 casas ocupadas por sus propietarios y 2,400 unidades de alquiler asequibles en tres condados.

El concepto ha tenido sus escépticos a lo largo de los años, dijo Chris Donnelly, director de relaciones comunitarias de Champlain Housing Trust, que incluye: instituciones financieras cautelosas, agentes inmobiliarios que temen que se les suspenda la venta de las viviendas, y personas que se oponen a gastar el dinero de los contribuyentes. Donnelly dijo que sus décadas de trabajo han aliviado esas preocupaciones.

En el fondo, no se trata realmente de la vivienda que creamos, se trata de la durabilidad de nuestro compromiso, dijo. Para siempre es mucho tiempo.

Homestead comenzó en con los residentes que vieron a un Seattle gentrificando. El primer propietario, un bibliotecario que todavía vive en la casa, llegó una década después. Hoy hay más de 200 hogares en su cartera.

Hosfeld calificó a la primera década de trabajo duro.

La gente, creo, sospechaba de este (modelo). Se oye hablar del término ‘socialista’. Creo que la gente pensaba que esto era socialismo, dijo. Creo que es emprendimiento social. Estamos resolviendo un problema de la comunidad con una solución parcialmente basada en el mercado.

Éxitos y limitaciones

Incluso los fideicomisos de terrenos más robustos, como en Burlington, tienen de varios cientos a unos pocos miles de unidades en sus inventarios, lo que no es suficiente para satisfacer la creciente demanda de viviendas económicas. Sus líderes dicen que los fideicomisos de terrenos no pueden, y no deberían ser, la única solución de vivienda económica.

Los líderes de Homestead han tenido que responder a un mercado cambiante, dijo Hosfeld. Cuando los precios aumentaron hasta el punto en que la compra de viviendas unifamiliares en el mercado abierto se volvió inviable, pasaron a construir las suyas a través de asociaciones continuas con empresas constructoras del área y municipios.

Hosfeld llama a los fideicomisos de terrenos una herramienta en el cinturón de herramientas dentro de una conversación sobre vivienda económica más amplia, que a menudo se centra en los inquilinos.

El financiamiento público es crucial para el éxito de muchos fideicomisos de tierras, dicen sus líderes.

Además del capital inicial de la ciudad de Burlington, el fideicomiso de terreno recibe fondos estatales y locales continuos, dijo Donnelly. Varias asignaciones, que incluyen impuestos a la propiedad y una parte de cada venta de propiedad en el estado, se destinan a iniciativas de vivienda económica en Vermont.

Esto significa que los hogares de bajos y moderados ingresos que trabajan en Burlington pueden continuar viviendo allí. Los propietarios e inquilinos minoritarios representan aproximadamente una cuarta parte de los residentes del fideicomiso de terrenos, dijo Donnelly. Es una proporción más diversa que la población total de Vermont, que es más del 90 de anglosajones.

No puedo imaginar cómo sería si no hubiéramos hecho lo que se hizo, dijo sobre el trabajo del fideicomiso de terreno. Les recordamos a todos que las personas en donde viven en estas viviendas agregan una enorme cantidad de valor a nuestras comunidades.

Todo fue una lucha financiera

Eli Kaufman de 42 años y Jeppa Hall de 44, compraron su casa de tres dormitorios a través de Homestead en un suburbio al sur de Burien, justo al oeste del Seattle-Tacoma International Airport.

Habían estado alquilando en Seattle desde que se mudaron aquí en la década de y vieron cómo aumentaba constantemente su alquiler. La pareja gastaba más de la mitad de sus ingresos en vivienda, la definición federal de severa carga de costos.

Estuve bajo mucho estrés en los años anteriores a esta (compra de vivienda), dijo Kaufman. Después de que tuvimos a nuestro hijo y yo estaba estudiando, todo fue una lucha financiera… Durante cinco o seis años, no pude dormir bien. Eso era grave.

El aumento de los costos de vivienda obligó a la pareja a considerar abandonar la ciudad por un lugar más económico, lo que significaba también abandonar su trabajo, sus familias y su comunidad. Antes de que fueran aprobados para la casa de Burien, ser dueños de una casa les parecía permanentemente fuera del alcance de Kaufman, quien trabaja en investigación protésica, Hall quien es artista, y su hija de 9 años.

Kaufman dijo que sabían que su mejor decisión financiera era aguantar lo que venga y comprar una casa en lugar de continuar pagando un alquiler que no generaba capital, pero dijo que nunca podrían obtener suficiente para un pago inicial antes de unirse al fideicomiso de terreno.

La pareja compró la casa de tres dormitorios construida en la década de de un participante anterior del fideicomiso, que lo había poseído desde . Esa transferencia de propiedad económica muestra al fideicomiso de terrenos en acción, aseguran las autoridades.

Los propietarios de una vivienda acumulan 1.5 del patrimonio neto en la casa, acumulado anualmente. Eso significa que en un mercado inmobiliario en alza, los participantes del fideicomiso de terrenos no pueden cobrar un precio como sus vecinos cuando vendan la vivienda.

Sin embargo, los partidarios del fideicomiso de terrenos dicen que muchos de quienes compran a través del programa igualmente quedarían totalmente excluidos de la oportunidad de comprar una vivienda sin algún tipo de opción económica. Las ventas pasan por el fideicomiso de terrenos. Los propietarios de las viviendas que las venden, obtienen el precio acordado en la valoración de la vivienda, y el fideicomiso de terrenos selecciona a otro residente calificado por sus ingresos para que pueda comprarla.

Lo que esperamos de nuestra gente es que acumulen riqueza mientras posean un hogar de un fideicomiso comunitario de terrenos, y que luego usen esa riqueza una vez que abandonen nuestros programas para continuar prosperando, dijo Hosfeld. Eso podría significar comprar una vivienda a precio de mercado. Puede significar volver a estudiar para obtener otro título u obtener su primer título. Puede significar poner a un niño en la universidad. Cualquiera de esos resultados sería genial.

Kaufman dijo que el programa tenía sentido financiero y estaba alineado con sus valores.

Nos gusta que podamos comprar una casa… que tenga un precio totalmente razonable y que siga siendo económica para la siguiente persona, dijo. El mercado especulativo es realmente, por lo que puedo decir, una gran parte de por qué estamos teniendo una crisis de vivienda en primer lugar. Entonces, nos sentimos muy bien por no haber contribuido a eso en absoluto.

CJC LogoEsta historia fue producida por Charlotte Journalism Collaborative, una asociación de seis compañías de medios que trabajan juntas en un esfuerzo iniciado por Solutions Journalism Network y financiado por Knight Foundation. Este trabajo fue posible en parte gracias a la subvención de Report for America / GroundTruth Project y la Fundación para las Carolinas.